CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL OURO VERMELHO II
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🔵 TEXTO VIGENTE DO CAPÍTULO II
Seção I — Das Áreas Comuns / Seção II — Das Áreas Privativas
O Capítulo II trata de dois pilares centrais da vida condominial:
definição e natureza das áreas comuns;
definição, uso e limites das áreas privativas (lotes);
regras de obras, cadastro e titularidade das unidades.
É um capítulo estrutural, com impacto direto em:
obras;
conflitos de vizinhança;
regularização de imóveis;
gestão administrativa.
🟡 ANÁLISE TÉCNICA DO CAPÍTULO II
1️⃣ Seção I — Das Áreas Comuns
✅ Pontos positivos
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Lista ampla e detalhada das áreas e bens comuns.
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Reforça corretamente:
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indivisibilidade;
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impossibilidade de alienação;
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caráter coletivo do patrimônio.
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Está alinhado, em essência, ao art. 1.331 e seguintes do Código Civil.
⚠️ Pontos de melhoria
🔸 a) Linguagem e estrutura desatualizadas
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Texto excessivamente longo e cartorial.
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Lista extensa sem agrupamento lógico.
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Uso de termos pouco atuais (“teleinformática”, por exemplo).
👉 Impacto: leitura difícil, especialmente no ambiente digital.
🔸 b) Falta de critério claro para criação/aquisição de novos bens
O art. 6º menciona autorização da Assembleia, mas:
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não indica quórum;
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não diferencia melhorias, ampliações ou substituições.
👉 Isso hoje costuma gerar conflitos práticos.
🔸 c) Ausência de menção à manutenção e ao uso adequado
O capítulo:
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define o que é área comum,
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mas não reforça o dever de uso adequado, conservação e respeito à finalidade.
👉 Esse reforço é muito relevante na prática atual dos condomínios.
2️⃣ Seção II — Das Áreas Privativas
✅ Pontos positivos
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Reforça a finalidade exclusivamente residencial.
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Veda expressamente mais de uma unidade por lote (ponto forte).
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Vincula obras às normas internas e legislação do DF.
⚠️ Pontos de melhoria
🔸 a) Atualização legal e técnica
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Hoje é recomendável mencionar:
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normas urbanísticas;
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regulamentos internos;
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e aprovação prévia da Administração, quando aplicável.
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🔸 b) Cadastro condicionado à adimplência (Art. 10)
Esse ponto é sensível juridicamente.
✔️ É legítimo exigir adimplência para fins administrativos internos.
⚠️ Porém, não se pode impedir o reconhecimento da propriedade, se regularmente registrada em cartório.
👉 O texto atual pode gerar interpretação equivocada ou conflito judicial.
🔸 c) Cadastramento em duplicidade (Art. 11)
A ideia é correta, mas:
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o texto é excessivamente complexo;
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há risco de conflito com o princípio do registro imobiliário.
👉 Pode ser modernizado para:
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preservar segurança jurídica;
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evitar responsabilização excessiva do condomínio.
🟢 PROPOSTA DE NOVA REDAÇÃO — CAPÍTULO II
CAPÍTULO II
DO CONDOMÍNIO
Seção I
Das Áreas Comuns
Art. 6º
As edificações, benfeitorias e bens de caráter coletivo de interesse do Condomínio serão realizados ou adquiridos mediante contribuição obrigatória de todos os Condôminos, na proporção de suas respectivas frações ideais, observada a prévia aprovação da Assembleia Geral, nos termos desta Convenção.
Art. 7º
São bens de propriedade comum do Condomínio, de uso coletivo dos Condôminos, insuscetíveis de divisão ou alienação individual:
I – a sede da Administração do Condomínio;
II – guaritas e estruturas de controle de acesso;
III – sistema viário interno;
IV – estacionamentos e áreas de circulação;
V – calçadas;
VI – muros, cercas divisórias e elementos limítrofes de uso comum;
VII – áreas verdes, áreas de preservação e jardins;
VIII – áreas de lazer e convivência;
IX – praças;
X – redes gerais e equipamentos de distribuição de água, energia elétrica, gás, telecomunicações e dados;
XI – sistemas de captação e drenagem de águas pluviais;
XII – sistemas de tratamento e esgotamento sanitário;
XIII – sistemas de coleta e armazenamento de resíduos;
XIV – máquinas, equipamentos e veículos de propriedade do Condomínio; e
XV – quaisquer outras benfeitorias, equipamentos ou bens que integrem o patrimônio comum do Condomínio, por sua natureza ou destinação.
Art. 8º
As áreas comuns destinam-se ao uso coletivo dos Condôminos, devendo ser utilizadas de forma adequada, responsável e conforme sua finalidade, sendo vedada qualquer utilização que comprometa sua segurança, conservação ou destinação.
Seção II
Das Áreas Privativas
Art. 9º
As áreas privativas correspondem às unidades autônomas de propriedade exclusiva de cada Condômino, consistentes em frações ideais indivisíveis de terreno, bem como todas as benfeitorias nelas existentes.
Art. 10
O Condômino poderá executar obras em sua unidade privativa, desde que:
I – seja respeitada a finalidade exclusivamente residencial;
II – sejam observadas as normas desta Convenção, do Regimento Interno, do Código de Obras e das demais normas urbanísticas e legais aplicáveis; e
III – quando exigido, haja prévia comunicação ou autorização da Administração do Condomínio.
Parágrafo único.
É vedada a construção de mais de uma unidade residencial unifamiliar por lote.
Art. 11
Para fins administrativos internos, o cadastramento da transferência da propriedade da unidade junto à Administração do Condomínio ficará condicionado à inexistência de débitos condominiais vencidos.
Parágrafo único.
O disposto neste artigo não prejudica o reconhecimento da titularidade da unidade regularmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 12
É vedado o cadastramento administrativo da mesma unidade em nome de mais de um Condômino.
Parágrafo único.
Na hipótese de conflito cadastral, prevalecerá, para fins administrativos, a informação constante do registro imobiliário competente, cabendo ao Condomínio proceder às adequações necessárias mediante apresentação de documentação idônea ou decisão judicial definitiva.
🧠 JUSTIFICATIVA DAS PRINCIPAIS ALTERAÇÕES
Linguagem mais clara e atual;
Organização lógica das listas;
Atualização terminológica;
Maior segurança jurídica nos temas de cadastro e propriedade;
Reforço do uso adequado das áreas comuns;
Adequação à prática condominial moderna e ao Código Civil.
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